Kat Mülkiyeti Nedir 2024

Kat Mülkiyeti Nedir 2024

Kat mülkiyeti, yapılan inşaatın tamamlanması ve projenin resmi standartlara uygun olması koşuluyla oluşturulur. Ayrıca, bu yapının herhangi bir resmi kuruma borcu bulunmamalıdır. Esasen, bir arsa üzerine inşa edilen yapı, bu arsanın maliki tarafından sahiplenilir. Ancak, bu yapı içerisinde yer alan bağımsız bölümler – örneğin daireler veya dükkanlar – için kat mülkiyeti oluşturmak mümkündür. Böyle bir düzenlemeyle, bu bağımsız bölümler kendi başlarına ayrı tapularla temsil edilirler. Her bir bağımsız bölümün imar ve projeye uygun olarak inşa edilmiş olması şarttır. Bu sayede her bağımsız bölüm, diğer maliklerin rızası olmadan satışa sunulabilir veya kiraya verilebilir.

Kat mülkiyeti oluşturulmamış bir yapıda, eğer bir kat irtifakı söz konusuysa, mülkiyet sahibi bu taşınmazı satabilir veya üzerine ipotek koydurabilir. Ancak kat irtifakı, yapıdaki projenin resmi standartlara uyup uymadığını belirlemez. Bu durum, yapı kullanım izin belgesinin olmadığı anlamına gelir ve gayrimenkulün değerinin düşmesine yol açabilir. Eğer yapıda kat irtifakı da bulunmuyorsa, bu durumda hisseli tapu durumu söz konusudur.

Bir inşaatın devam ettiği süreçte, bağımsız bölümler üzerinde kat irtifakı oluşturulabilir. Kat irtifakı, inşaatın sonlandığı andan itibaren kat mülkiyetine dönüştürülmelidir. Ahşap yapılar için kat mülkiyeti kurulamaz ve kat mülkiyetinin sadece bir kısmının oluşturulması da mümkün değildir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne yapılan başvuruyla, kat mülkiyetine geçiş sağlanabilir. Bu geçiş sonrası, her bağımsız bölümün maliki ayrı ayrı belirlenir. Kat malikleri arasında, arsa payına göre yönetimde söz sahibi olma hakkı vardır.

İradi olarak kat mülkiyetinin kurulması ise, resmi bir belgeyle gerçekleştirilir ve bu belge tapu sicil müdürü tarafından hazırlanır. Bu işlem için gayrimenkulün sahibinin ve diğer tüm paydaşların başvurması gerekmektedir. İradi kat mülkiyeti kurulumunda gereken belgeler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde ayrıntılı olarak belirtilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12- Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre kanunun 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Tapu memuru, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrildiğini yazar ve artık her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açar. Resmi senette belirtilen arsa payları ile bağımsız bölümlerin değeri orantılı olması gerekir. Eğer aksi söz konusu ise mahkemeye başvurulabilir.

• Mahkeme kararı ile kat mülkiyetinin kurulması: Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişi malik olabilir. Bu malikler arasındaki ilişki elbirliği veya paylı mülkiyet olabilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirli payları yoktur. Ancak paylı mülkiyette her malikin pay oranı bellidir. Paydaşlardan her biri kendi payını satabilir, devredebilir. Uygulamada paylı mülkiyet hisseli tapu olarak adlandırılır. İşte paylı mülkiyete tabi bir yapıdaki paydaşlar bir araya gelerek ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Davadan elde edilen kararla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesindeki belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir.

Yargıtay Kararı 

Dava dilekçesinde, davacının sahibi olduğu bağımsız bölümün yanlış hesaplanarak tescil edildiğini, dairelerin konumu, metrekaresi ve değerleri aynı veya birbirine yakın olmasına rağmen müteahhit tarafından kendi lehine arsa paylarını düzenleyerek diğer maliklere haksızlık yaptığını belirterek davacıya ait olan bağımsız bölümün arsa payındaki yanlışlığın düzeltilerek tapuya işlenmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen 30/05/2016 tarihli kararın davalı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesi’nin 06/12/2018 tarih ve 2017/2556

Esas, 2018/7917 Karar sayılı ilamıyla “.. somut olayda; ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacının imzasının olduğu anlaşıldığından, davacının bizzat kendisi tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararının bulunmadığının dikkate alınmamış olması doğru görülmediğinden” hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Nedir 2024

(5. Hukuk Dairesi         2021/10013 E.  ,  2021/13186 K.)